上周全市一手住宅成交量价齐升；二手住宅成交量价也维持较高水平。

市规划国土委统计，上周一手住宅成交1611套，环比上升30.87%，成交均价为27364.06元/平方米，环比上涨22.34%。根据深圳中原地产监测，上周，南山某楼盘项目集中过户，均价突破5万/平方米。同时，因罗湖、福田、南山三区成交量占比较前周大幅上升了近3倍，带动全市新房成交均价上涨。

据世联地产统计，截至2013年11月10日，深圳全市一手房可售面积为337.47万平米，可售套数为34413套；若按近8周深圳全市新房周平均923套的销售速度，目前新房可售量消化时间为37.3周。

在二手住宅方面，上周共成交1670套，环比上升10.09%；成交均价为30074.53元/平方米，环比上涨10.05%。原因是位于龙华的部分高价楼盘集中过户，拉高片区均价，进而带动全市价格突破3万/平方米。

深圳中原地产分析人士称，上周一手住宅成交较多，主要是由于备案延迟，这属于前一两个月市场成交情况的后续反映。目前，不断有关于房产税扩围的消息传出，市场观望情绪日益浓厚。

涨价遭退订 11月成交或掉链子

经过一阵楼市的“后银十”时代来了。据不完全统计，从10月中旬至今，深圳迎来至少10个新盘入市（含老盘加推），尤其是龙岗宝安两区，在经过7、8月份的休整之后，迎来了刚需盘的大波供应。

以龙岗为例，10月底11月初，THE TOWN乐城、海航城、万科麓城、佳兆业悦峰和远洋新干线顺势推出了总共约2500余套新品。开发商似乎卯足了劲赶在年底之前清货。

在这些供应霎时火热的市场中，到底置业者买不买单？

主打送面积，性价比成最大热卖点

记者实地考察了几个楼盘发现，在这一波新盘中，不论是刚需产品还是高端住宅，开发商都主打高扩展率，也就是俗称的送面积，单个户型赠送20-30平方米并不为奇，还有个别产品能做到180%甚至200%的拓展率。

以佳兆业悦峰为例。该楼盘选在上上周四开盘， 记者了解到，由于几栋楼围绕着中央园林分布，不同户型的朝向和景观也大不相同，因此，该项目的产品定价差别也比较大。以5栋为例，5栋3个单元仅有2种户型，分别是79和83平方米的三房两厅，因为位于项目外沿，正面对布龙路，79平方米的单位均价约为2.1-2.2万元/平方米，而83平方米的户型对着项目中央园林，单价则是2.5-2.6万元/平方米，而开盘之后加推的6栋B单元的85平方米正位于布龙路与项目旁一条小道的交接处，所以定价与79平方米户型差不多。但是毫无例外，这些户型都享有20多平方米的赠送面积。

而上周末推出的新品中，位于项目最内侧的2栋87、89平方米户型由于最远离马路，赠送面积多达30平方米，定价最高，约为2.7万元/平方米的均价。

于上上周末开盘的中海九号公馆首期推出198套联排别墅，据开发商介绍，目前也已经全部去化完毕，记者电话咨询是否还有剩余房源时，置业顾问也是一再表示已经全部售完，只能等待项目二期产品。据置业顾问介绍，作为低容积率的别墅产品，中海九号公馆的拓展率达200%，6万元/平方米的均价购买200平方米，实际赠送面积达400平方米。

远洋新干线此次推出的公寓由于是复式户型，赠送率达186%，48-50平方米可做三房单位，65平方米则可以拓展为五房单位，且是不限购不限贷的商业产品，颇受投资客欢迎。

产品定价是关键

不过，高拓展率不一定意味着消费者都会买单，产品价格才更深刻地影响看房客的置业决定。

远洋新干线于日前加推，据开发商透露，开盘当天推出600多套新品，当天销售585套，去化率约有9成，然而，现场也出现了不少诚意客户弃购的情况。

据港置地产龙岗中心城区区域副总监黄紫雪介绍，远洋新干线通过代理商联动的诚意客户约有1000多批次，此次开盘解筹率并不高，通过港置代理的解筹约为300个客户，虽然不知其他家代理商和项目开盘当天解筹多少，但从港置一家的情况就可推测，该项目解筹率不是太理想。据她了解，大部分客户放弃购买是因为认为此次推出的商务公寓产品定价过高，并且高出预期不少。

对于该项目预期售价，记者此前也在项目现场了解过。负责接待的置业顾问告诉记者，该批产品中最小的32平方米一房一厅户型最低总价为59万，提前认筹的客户开盘可享受2万抵4万的优惠，而其他48平方米三房两厅户型、50平方米三房两厅户型、65平方米五房两厅户型由于复式单位实用率高，定价普遍都在1.9万元/平方米，户型条件和布局较好甚至会达到2万元/平方米的价位。

记者日前在项目现场了解的情况却是，59万元总价的32平方米单位只是极少数几套，开盘当日早已被抢完，32平方米户型单位平均总价约为70万元，48-50平方米的三房户型总价是103-105万之间，65平方米5房户型差价比较明显，朝北的是130万元左右，数量也较少，而朝南的总价区间在145-150万元。综合算起来，该批新品定价为2.1-2.2万元/平方米，与此前置业顾问的1.9-2万元/平方米有2、3千元的差价。

此外，位于布吉的万科麓城也面临了同样情况。其开盘当天推出约700套房源，其中，70和89平方米的定价普遍在2.2-2.3万元/平方米，而 127平方米户型均价则2.6-2.7万元/平方米，如此定价让不少认筹者退购，由于没有抢到稍小一点的户型，他们多数认为大户型价格过高，而且几乎没有赠送面积，性价比不高。

新盘难续后市热度

最近入市的新盘是一波接着一波，但市场实际的行情却没有想象中那么火热。

据黄紫雪介绍，进入11月以来，项目现场访客量和网上点击量明显减少，比起10月底有个3、4成的降幅。中原地产二级市场董事总经理玉家雄也表示，从9月中旬开始，市场热度就比7、8月份有所降温，来访量与成交量都有下降的趋势。

不过，根据深圳中原地产的监测显示，10月28日至11月3日这一周一手住宅成交1231套，环比上升36.32%，成交面积为11.42万平方米。从各区来看，罗湖和盐田成交量环比下降，其他各区均上升，且升幅均超过20%，宝安和龙岗成交总量占比连续三周稳定在93%。中原地产统计显示，上周（11月4日至11月10日）一手住宅成交1611套。

玉家雄认为，10月底11月初的这一波成交小高峰数据主要来自10月中后期的开盘项目，虽然10月底、11月初的成交量整体升高，但是从项目现场，市场的实际置业欲望有所降低，置业者的心态转为犹豫。近期新盘定价集体走高是置业者观望的重要原因。对个盘而言，进入第四季度，市场总体供应增多，有效客户均摊分薄了，销售难度会加大。

而戴德梁行华南及华西区研究部主管张晓端在接受记者采访时，目前楼市邻近政策调整期，继北京出台“京七条”之后，深圳也将二套房首付调至7成，政策调整风声趋近，预计后期市场受此影响很大，成交可能会有明显下滑。

目前或是置业者入手有价值、高品质楼盘的好时机

近日，“冬藏有道，黄金分割”地产研讨会在凯宾斯基酒店举行。地产研讨会上，深港两地媒体、房地产业内人士出席，并就当前市场热点问题发表自己观点，或解读最新政策，或预测楼市走势，为楼市带来新思路。

据了解，四季度深圳楼市一手房迎来推盘小高峰。来自易居数据显示，深圳11月、12月开盘项目达32个。而来自三级

市场的消息表明，10月份以来二手房抛售显现象日渐增多，置业者犹疑观望情绪严重。

调控调整思路，从行政手段过渡到市场手段

中原地产二级市场总经理玉家雄认为，近期有关部门的调控思路，从行政手段过渡到市场手段调节，这对房地产行业将是个良好健康的信号。

“针对房地产市场，将围绕房地产调控长效机制建设方面进行。譬如房产税扩容、个人住房信息系统建设、全国房屋普查体系、不动产登记制度等制度在完成基础工作后，有可能在11月后取得实质性推进。” 而在住房保障覆盖面扩大成为可能后，行政手段对房地产市场的干预将逐步退出。

相比起行政手段“屡调屡涨”的短视和随意性做法，长效机制更具科学性、系统性。“比如说，现在处于货币超发的时间段，资产价格肯定会往上走，无论怎么调控都没用，只能把金融改革，货币控制好，房价才能下来。”因此，长效机制要将房地产改革与财税体制、土地政策、金融体制改革统一协调。

市场两极分化，商品房、保障房双轨运行

资深地产人士罗振坤博士表示，今后房地产将呈现“高端有市场，低端有保障”局面。据了解，发改委主任徐绍史曾在报告中将“促进房地产市场平稳健康发展”列为下半年工作重点，具体内容包括“坚持房地产调控各项政策,加大对保障性安居工程建设的推进力度,加快普通商品住房开工建设，支持居民家庭首套自住购房需求。”

罗博士认为，由于政府将加大对保障性安居工程建设的推进力度,低端市场销售态势或转疲，而高端豪宅将依然坚挺。开发商和置业者需要根据高、低端市场的不同走势，区别对待。尤其在楼市长期高热状态逐步回归理性的情况下，或是置业者入手有价值、高品质楼盘的好时机。

而对于这部分保障房土地的供应来源，有地产人士分析指出，一方面可能是通过农村集体土地，另一方面是工业厂房的改造。他认为，国家会全面放开房地产的市场化，会让更多豪宅、土地资源最大化，与新加坡模式看齐。

楼市降温或势在必行，短期内无“入冬”信号

来自深圳市国土与规划委员会的数据显示，10月份深圳一手房成交4327套/40.04万平方米，环比分别上涨17%、13.2%，同比分别上涨7.5%、7.6%。价格方面，据统计，上周全市一手住宅成交均价22366元/平方米，环比上涨6.2%。据测算，要完成全年房价调控任务，四季度房价必须再降到2.06万元/平方米左右。显然，距离“全市新建商品住房价格涨幅低于深圳市人均可支配收入的实际增长速度”这一调控目标，仍有不小差距，楼市降温势在必行。

针对近期楼市抛售现象，有不少人提出担心。2008年那轮房价下降出现之前，深圳就先出现了抛售潮，如今，深圳又出现抛售潮，这是否预示着楼市将重回2008年“冬季”？

业内人士指出，楼市降温势在必行，但是短期内并无“入冬”信号。从国内外经济形势来看，2008年金融危机席卷全球，受大环境影响，全国房地产行业也因此经历“滞涨”或下行局面。而当前中国经济正进入深度调整时期，政府着力解决民生问题，二者根本原因不同。“目前一手房性价比甚至优于二手房，短期内深圳市场没有步入冬天的信号。”玉家雄如是说。