今起可办理商转公贷款 顺位抵押解决“赎楼”难题

　　有房贷的市民可采用顺位抵押的方式实现“商转公”

　　备受市民关注的商转公贷款业务将于今日将上线运行。深圳商业住房贷款自今天起无需繁琐的“赎楼”手续就可以转成公积金贷款(以下简称“商转公”)，数万计的住房公积金用户将直接受益。

　　据本报记者探访，这项惠民工程背后大有周折，最后是以“顺位抵押”创新性地解决了各银行作为不同利益相关方之间的冲突，从行业长期发展和积极承担社会责任的角度保证了“商转公”的顺利进行。在职工申请商转公时，可通过办理顺位抵押登记手续的方式简化流程，免除赎楼、担保等手续，月供最高可省近千元。

　　顺位抵押，就是指在第一个抵押权人抵押的情况下，原抵押物抵押给第二个抵押权人，第二次就叫第二顺位抵押。

　　“商转公”与各家银行的那本账

　　目前，住房公积金受托银行包括中农工建交五大国有银行以及招商、平安银行。按照有关规定，自9月16日起，职工在7家受托银行以及中信银行、农商行、邮储银行、光大银行的存量住房按揭贷款可以采取顺位抵押的方式办理商转公业务，不用再赎楼。目前，这些银行的住房按揭贷款规模占深圳全市的九成以上。

　　此前，在“商转公”模式征求意见阶段，深圳市民纷纷反映，要“赎楼”才能“商转公”手续繁琐，而且还可能要支付提前还贷的罚息等，加大了转贷的成本;而如果只能在受托银行才能办理转贷，政策惠民面积有限，在非受托银行办理房贷的职工只能望洋兴叹。

　　据了解，深圳市银行业市场竞争，能否与住房公积金中心建立合作关系对于各家银行意义重大，但是盘子总量是有限，于是，在住房公积金这一块市场就形成了三个阵营：3家归集银行、7家受托贷款银行和其他各家银行。因此，在推广住房贷款“商转公”这个事情上，各家银行的动力不同：归集银行和受托贷款银行有得有失，甚至得大于失，自然愿意配合;而其他各家银行本来好不容易开拓经营的客户，“商转公”之后，只会失去贷款及其带来的其他收入，在业绩考核的背景下，其推动意愿和力度是可想而知。

　　“顺位抵押”解决“赎楼”难题

　　行业组织此次发挥了积极的斡旋作用。记者从深圳市银行业协会了解到，除了市住房公积金中心、人民银行、深圳银监局、房地产权登记部门等多个部门的协商合作之外，在该协会的统筹协调下，公积金中心与各非受托银行之间开展了谈判和协商。最终，各银行接受了顺位抵押的模式，并就相关责权利的细节与公积金中心逐一确认，无需“赎楼”就可“商转公”的深圳模式水落石出。

　　据参与谈判的业内人士透露，为便于“商转公”的顺利进行，今后受托银行的数量可能会增加，不过具体的方案并没有明确，而且最终需要得到住房公积金中心的认可。(记者范京蓉)

记者9月10日从深圳市公积金中心获悉，《深圳市商业性住房按揭贷款转住房公积金贷款暂行规定》已经市住房公积金管理委员会审议通过，商转公业务将在9月16日上线试运行。职工在7家受托银行以及中信银行、农商行、邮储银行、光大银行的存量房按揭贷款，均可采取顺位抵押的方式办理商转公业务，无需再赎楼。

　　□名词解释

　　商转公贷款，是指在本市缴存住房公积金的职工办理商业性住房按揭贷款购买本市行政区域内商品住房(限为住宅)、政策性住房、保障性住房后，尚未还清原商业性住房按揭贷款且具备住房公积金购房贷款条件的，以住房公积金购房贷款(含公积金组合贷款)部分或者全部偿还原商业性住房按揭贷款的活动。

　　顺位抵押，指借款人的房产在已经抵押给银行的情况下，公积金中心作为第二顺位抵押人，同样拥有抵押权。

　　最高可贷90万 期房也可办理商转公业务

　　缴存职工在原商业性住房按揭贷款还未结清的情况下，可以申请将贷款余额的全部或部分转为公积金贷款，申请额度为申请人可贷公积金余额的12倍，单套住房商转公贷款最高额度个人申请为50万元，共同申请的为90万元。二套房申请商转公业务，利率上浮10%。家庭房产超过2套将无法享受商转公业务。

　　商转公贷款采取抵押和质押两种担保方式，只是对于可抵押房产的范围有所扩大。除了借款人原商业性住房按揭贷款所购房产外，商转公贷款还可以借款人其他商品住房或第三人的商品住房作为抵押，借款人如果购买的是期房，也可以享受商转公业务。

　商转公贷款业务的贷款期限规定为，原商业性住房按揭贷款已还贷款期限与商转公贷款期限之和不超过30年，且贷款期限与申请人申请贷款时的年龄之和不超过70年。利率按照国家规定的住房公积金贷款利率执行。

　　11家银行的按揭贷款 办理商转公业务无需赎楼

　　回原贷款行办理商转公可免罚息

　　据了解，深圳市公积金中心已经与中信银行、农商行以、邮储银行及光大银行签署合作协议。职工在7家受托银行(建设银行、中国银行、工商银行、农业银行、招商银行、交通银行、平安银行)以及中信银行、农商行、邮储银行、光大银行的存量住房按揭贷款都可以采取顺位抵押的方式办理商转公业务，不用再赎楼。

　　市公积金中心有关负责人透露，其他非受托银行也有望与公积金中心签署合作协议，公积金中心将及时向社会披露协议签署的最新信息。

　　市公积金中心建议，职工在7家受托银行的存量住房按揭贷款，可回原贷款行办理商转公业务，这样不仅手续流程简便，还可以免除罚息。职工在首批非受托银行的存量住房按揭贷款可以选择7家受托银行中的一家行做商转公业务。

　　所谓顺位抵押，即借款人的房产在已经抵押给银行的情况下，公积金中心作为第二顺位抵押人，同样拥有抵押权。

　　此前有媒体报道的不需红本可转贷，该负责人明确表示办理商转公业务除采用本人其他住房或者第三人的商品住房提供抵押的外，以本人申请商转公贷款的住房进行抵押的，需要该住房已办理房地产证，此前报道存在误读。

　　商转公纯公积金贷款手续便捷

　　申请商转公组合贷款，申请人要先去原按揭银行提出还款申请，取得相关证明材料，再去受托银行确认能否发放商转公组合贷款，之后再向公积金中心提出商转公申请。申请商转公纯公积金贷款，申请人在原按揭银行提出还款申请，取得相关证明材料，就可向公积金中心提出申请。

　　市公积金中心建议，如果贷款人在7家受托银行以及中信银行、农商行、邮储银行、光大银行办理的存量房按揭贷款，无论公积金贷款额度是否高于按揭贷款余额，均可采取商转公纯公积金贷款方式。

　　例如，张先生在光大银行有100万按揭贷款余额，他使用公积金贷款最多可贷50万，那么张先生可采取商转公纯公积金贷款方式，选择任意一家受托银行申请50万元公积金贷款，用于冲抵100万的商业贷款。

　　采取分段预约

　　首批为2010年12月31日前商贷放款

　　市住房公积金中心表示，商转公业务上线后需求量存在集中爆发的可能，因此《商转公贷款暂行规定》明确商转公贷款申请必须预约，且按照职工原商业性住房按揭贷款放款时间进行分段预约。

　　《商转公贷款暂行规定》中明确首批预约申请商转公贷款的为原商业性住房按揭贷款放款时间在2010年12月31日前的职工;原商业性住房按揭贷款放款时间在2010年12月31日后的，职工按照所在月份分批次预约，逐月顺延。

　　按照上述规定，如职工张先生当初商业贷款放款时间在2010年10月，那么张先生可以在商转公业务上线首批预约;王先生当初商业贷款放款时间在2011年1月，那么王先生需要等首批预约完成后作为第二批预约;2011年2月的作为第三批，以此类推。

　　住房公积金中心有关负责人表示，2010年12月31日前的借款人，多数已享受商贷7折利率，预计商转公的需求量不大，采取该分段预约做法，主要是从职工基本均等享受住房公积金贷款年限考虑，原商业性住房按揭贷款放款时间越早，剩余能使用住房公积金贷款的年限越短。

　　该负责人表示，按照目前的测算，商转公可贷资金能够满足需求，但是不排除未来可能出现供不应求的情况。因此，《商转公贷款暂行规定》明确了在住房公积金可贷资金额度不足时，公积金中心按照轮候规则，接受职工的商转公贷款业务申请。

商转公后月供最多省千元 7折商贷利率可不考虑

　　职工商转公后月供可节省多少呢?市公积金中心相关负责人介绍，按照现行人民银行五年期以上贷款基准利率，公积金贷款利率4.50%，商业个人住房按揭贷款利率6.55%，公积金贷款利率大约相当于商业银行贷款基准利率的6.9折。那么，一笔50万元30年期的贷款，按照等额本息还款法计算，公积金贷款每月比商业贷款节省643元。假设职工的还款总期限为30年，那么累计下来最多节省利息支出约23万元。一笔90万元30年期的贷款，按照等额本息还款法计算，公积金贷款每月比商业贷款节省1158元，30年累积下来，最多节省利息支出约41万元。

　　该负责人表示，职工可登录深圳市公积金中心网站(http://www.szzfgjj.com/)，使用贷款计算器比较办理商转公业务前后的利息差。

　　同时市公积金中心再次建议，如果部分职工购房时享受了7折房贷优惠利率，按照当前基准利率的7折计算，为6.55%×0.7=4.585%，与目前的公积金贷款利率4.5%相较，只差一点点，商转公的必要性就不大。