深圳“房奴”压力有多大？深圳中原地产一份最新研究报告显示，深圳平均房价收入比为18：1，远高于国际合理水平3~6倍。南山、宝安部分家庭，月度总收入甚至抵不上供楼的月供款。深圳商报记者昨日采访中了解到，持续上涨的房价，成为房价收入比大幅超越国际警戒线的“元凶”。

南山宝安“房奴”入不抵供

房价收入比通常指购置房产的总支出与家庭年均总收入的比值，该指标也通常被用来衡量某个国家或地区的房价是否处于合理水平。记者近日从深圳中原获取的深圳各区的房价水平数据和深圳市统计局公布的各区在岗职工平均工资等数据综合计算显示，2010—2012年间，深圳全市房价收入比维持在15—18倍之间，远高于国际上的合理水平3—6倍，而在各区中，南山区房价收入比高达20倍左右，宝安区则为19倍左右。

此外在房价收入比之外，月供收入比是另一个衡量家庭购房难度的有效指标，而国际上这一指标以供款占家庭总收入的30%算作较为合理。而据中原地产根据市统计局、规土委和中原地产二手房成交均价等数据显示，去年深圳人的月供收入比为87％，2010~2012年间，深圳全市房价收入比维持在15~18倍之间，远高于国际上的合理水平3~6倍。

从原特区内主要区域来看，南山和福田两区二手房价相当，均处于全市较高水平。但由于福田区以金融高薪行业为主，发展起步较早，在2010~2011年间福田区在岗职工年平均工资，比南山区高8000元/年左右，所以南山区房价收入比高达20倍左右，福田区为17倍左右，分列全市第一、第二。罗湖区有部分金融高新企业聚集于此，所以家庭年均总收入与福田、南山相差不大，但由于房屋楼龄较高，居住环境稍差，房价仅为福田、南山区的70%左右，所以房价收入比仅在10倍左右，处于全市范围内购房压力最低的区域。

原特区外区域中，宝安区近几年房价受区域规划和商业发展一路向西等因素的影响，房价节节攀升，但由于区域内以工厂职工为主，收入水平增长速度远赶不上房价的涨速，所以房价收入比从2010年的16倍左右，攀升至2012年的约19倍。

从各区的表现来看，南山区和宝安区月供收入比已经超过100%，也就是说如果夫妻双方均在这两个区域内上班，且购买的是本区域的住房，则他们不吃不喝也供不起当月的房贷。老城区罗湖月供收入比为58%，处于全市最低水平，但也远高于国际合理水平，其次为龙岗区为74%。

房价涨幅远远大于收入涨幅

“近几年深圳家庭平均收入处于一个稳定的水平，而房价则持续上涨，二者的差距越来越大，进而造成房价收入比值增大。” 深圳中原地产副总经理贺晓丽昨日接受记者采访时说。

据市规土委统计数据，11月份深圳一手住宅价格为21685元/平方米，较去年成交均价18906元/平方米，上涨14.7％；11月份福田的住宅价格，更是达到了53587元/平方米的历史高位，南山和罗湖的均价水平也长期徘徊在3.8~4.2万元/平方米。

“三年前，这套98平方米的房子170万元就可以拿下来，现在市价达到了320万元。”家住梅林一村的谢先生，很庆幸自己当初买下了这套房子，这三年，他和妻子的年均收入一直在30万元左右。

在华强北上班的杨女士则没有这么幸运。两年前，她打算购买龙华水榭春天，当时1.7万元/平方米就可以买到，她觉得房价可能还会跌一阵子，就一直等到现在的2.8万元/平方米，也没有买成。更让她郁闷的是，今年公司效益不好，收入降低了一成。“这样一涨一跌，对我而言，房价收入比更高了。” 杨女士如是说。

房价有无泡沫不能全看与收入的比值

深圳人要奋斗近20年，才买得起一套房，是否说明深圳房价存在泡沫？

贺晓丽认为，房价泡沫的结构比较复杂，不能仅凭房价收入比这一个数据来推断，尚需考虑供求关系、城市经济发展水平、物价指数等诸多因素。

“用房价收入比的‘国际合理水平’来衡量中国，甚至深圳的情况，需要考虑国情和地方因素，”综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁昨日接受记者采访时说，“部分市民的收入结构具有不稳定性，灰色收入的存在干扰了统计数据的准确性，而灰色收入在很大程度上支撑了房价的上行。因此以‘不可视’的收入，来衡量‘可视’的房价得出的比值，本身就具有不确定性。因此，房价收入比只能作为考量房价泡沫的一个参考值，而非决定性因素。”

昨日记者采访时发现，深圳平均房价收入比为18：1，与置业者的日常感觉有较大差异。大多数受访者认为，如果以现在的收入水平，买一套3万元/平方米的三房，可能需要25~30年不吃不喝。上文提及的杨女士则称，以她年收入10万元的水平，现在买龙华那套市值350万元的房子，需要约35年的时间。

七成房贷按揭用户选择30年还款期

深圳七成按揭用户选择还款年限为30年，在北京、上海、广州、深圳四大城市中都是占比最高，六成用户按揭额度在100万元以上。日前，知名在线金融搜索平台“融360”发布的《中国房贷市场11月度分析报告》得出的这组数据说明，深圳或将成为全国房贷压力最大城市。

超六成用户房贷超百万元

上述报告显示，用户在为购买住房而需要申请的按揭额度方面，60.39%的深圳用户贷款金额超100万元，如商贷100万元，还款30年，每月月供近6000元。而据南方人才市场公布的《2013~2014年度广东地区薪酬调查报告》显示，深圳人平均月薪7220元。可见深圳人买房压力甚大。

而在按揭年限的选择方面，数据显示，北上广深四个城市选择30年按揭年限的占比较高，其中深圳用户选择30年的按揭用户占比最高，达75.25%；其次是选择20年的，占比14.85%；选择10年的占比4.95%，25年的占比2.97%，15年的用户占比仅为1.98%。

在房价一路攀升的市场环境下，高昂的总房价增加了购房人的购买成本，数据显示，深圳通过贷款方式购房的用户中，有75.25%的用户选择了还款年限最长的30年，而非综合成本最少的“最佳年限”。

反响与回应

计算的是为平均工资，没算存款和隐性收入

该数据发布后引来市民的质疑声。有网友表示不解，如果月供占收入比重如此之高，那深圳有房产的市民生活质量岂非水深火热？这与常识并不相符。

“现实情况是只有部分高收入者买得起房子，月供收入比数值越高说明区域内承担得起月供的人群占比越少。”中原地产分析报告指出，不过其相关负责人补充解释，计算收入时其选取的是区域平均工资，没包括存款及其他隐性收入，而且我国仍属发展中国家，不能仅用该数据对比“国际合理水平”而推导出当前房价存在泡沫，还应结合后续房价是否有支撑等情况来分析。

“只计算年均收入，得出的结果与人们的日常感受有差别，因不少人都是隐形收入较高，或者‘啃老’买房。”中联地产二手房研究院总经理肖小平表示，在日常生活中，月供收入比达到50%-60%的情况并不少见，但已经是较为极端的案例，随着85后、90后成为购房主力，重视生活品质的他们不再愿意成为“房奴”，月供收入比畸高的现象大为减少。“如果为了保障生活质量不因购房而降低，建议将月供控制在月收入的30%左右。”