深圳一二手房价持续倒挂

　　两者“剪刀差”扩大至24%，业内人士称不能视为房价拐点信号

　　二手房价高过一手房价逾两成。据市规土委和中原地产统计数据，深圳9月份一手和二手均价分别为21820元/平方米、27143元/平方米，二者之间“剪刀差”为24.4%。深圳商报记者昨日在后海、龙华、沙井等片区踩盘时了解到，受限价和成交结构等因素影响，一二手房价倒挂现象在多个片区存在。受访业内人士表示，部分新盘“日光”是因为与周边二手房差价较大导致，不能视为房价拐点信号。

　　差价较大导致新盘“日光”

　　一二手房价倒挂(一手房比二手房便宜)再次出现，自7月份开始，深圳一手房价开始出现连续三个月环比微跌，而二手房价则持续上涨，造成二者之间出现“剪刀差”。据中原地产统计，坂田、宝安中心区、沙井、西乡、平湖和后海等片区都不同程度存在一二手房价倒挂现象，以宝安中心区倒挂幅度最大，其9月一手房均价为28960元/平方米，二手房价为34898元/平方米，差幅为20.5%。

　　“沙井的二手房普遍比新房贵，差价幅度达到20%。如新盘‘万科翡丽郡’三期均价为1.7万元/平方米，而二手房西荟城卖到了1.8～1.9万元/平方米，禧园更是涨到了2.2万元/平方米。” 世华地产沙井区域总监王爱萍昨日接受记者采访时说，“二者之间较大差价，使得这里的新盘销路很好，部分盘开盘当日就卖光了。”

　　差价较大导致新盘“日光”同样出现在后海片区。“后海雅园和恒裕滨城是近期后海仅有的上市新盘，都在开盘当日卖光了。其原因主要在于比周边区域同质素二手房的价格低。” 世华地产后海分行经理陈军说。记者昨日踩盘了解到，后海雅园89平方米户型备案价格为3~4万元/平方米，181平方米户型，价格在3.9~4.8万元/平方米。同区域的二手房后海公馆90平方米价格为4.5万元/平方米，三湘海尚170平方米价格为6万元/平方米。

　　限价和成交结构差异为主因

　　8月18日，华侨城纯水岸15期，以均价6.3万元/平方米推盘399套，当日售出332套，成交金额55.8亿元，创下深圳楼市30年来单日成交金额最高记录。业界给出的原因，就是该盘因为限价，开盘价低于周边盘逾一成，造成买家抢购。

　　“位于坂田华为科技城片区一大盘开盘价格约为1.9万元/平方米，而与之相邻的万科城卖到了2.2万元/平方米。” 美联物业龙华区副总监钱凯称，因为新盘被限价，再加上大盘“低开高走”定价策略，该盘开盘当日售出九成。

　　中联地产二手房研究院总经理肖小平昨日接受记者采访时表示，造成一二手房价倒挂的原因在于一手房价受到限价的行政因素干扰，而二手房则是买卖双方根据市场定价，造成“剪刀差”;此外，一手房主要分布在原特区外，价格稍低，二手房成交主要分布在原特区内，价格较高，成交结构的差异也导致了二者价格的倒挂。

　　市规土委9月成交量数据显示，福田、罗湖、南山和盐田四个区域一手住宅占比为16.5%，二手住宅占比高达87.2%。很明显，一手住宅是原特区外区域占据成交主力，二手住宅则恰恰相反。

    仅凭“倒挂”判读拐点不科学

　　一二手房价格互动往往成为各界研判楼市走向重要的“风向标”。

　　一二手房价格倒挂曾在2008年年底频繁出现过，这通常是市场回调的前兆。2011年5月，位于龙岗中心城的中海康城国际，其作为深圳限价后首个降价的新盘，引来万人抢购;随后，龙华的水榭春天三期、绿景香颂、花半里、锦绣御园二期等顺势接力。随着新盘的大幅降价或低价入市，楼市一二手房价倒挂的现象愈发明显，并导致深圳新房价格长期徘徊在2万元/平方米以下，跌势延续到2012年6月。在业界看来，一二手房价格倒挂的快速蔓延意味着楼市拐点加速到来。

　　此次，深圳一二手房价再次倒挂，特别是新建住宅价格连续三个月小幅下跌，是否意味着深圳房价拐点再次来临?

　　综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁并不认同“深圳房价出现拐点”。他昨日接受采访时说，今年深圳房价总体运行在2.2～2.4万元/平方米之间，并没有出现大的波动。此外，从政府调控政策、市场需求和开发商资金状况等多方面看，仍属于“多方氛围”，不支持房价出现拐点。

　　肖小平也认为，一二手房价格倒挂仅是市场运行的一个因素，此时的深圳楼市与2008年、2011年有很大区域，仅凭“倒挂”单方面判读深圳房价拐点，不足取。(深圳商报记者 陆剑伟)

　　延伸阅读：

　　深圳首套房贷利率全面上涨

　　四大行普遍上浮10%，部分外资行仍有折扣

　　眼下，深圳房贷市场中按揭贷款利率呈现全面上涨态势。昨日，记者从深圳多家银行了解到，目前中资银行中首套利率优惠贷款几乎消失殆尽，往常优惠贷款较多的四大银行近期也将首套贷款利率上浮10%。相比之下，部分外资银行暂时还有部分优惠。

　　信贷额度“年初松年末紧”似乎已成银行惯例，不过记者留意到，今年这种趋势更为明显。对此，深圳一家大型银行房贷业务负责人对记者表示，额度紧张是近期银行首套住房贷款利率飙升的主因。今年年初出现“购房潮”使得各家银行房贷投放量在上半年过于集中，使得下半年房贷额度紧张情况比往年更为明显。该人士预计，近期房贷额度紧张情况还将持续，预计明年初或有缓解。

    首套住房贷款利率也上浮

　　“现在办理首套住房按揭贷款，利率想打折太难了。中资银行这边几乎都在基准上浮10%以上，有的甚至更高。”昨日，世华地产按揭部门相关人士对记者表示。该人士透露，目前民生、光大等银行基本不怎么做房贷业务，四大银行首套住房贷款利率基本也是在基准上浮10%，个别银行要求基准上浮15%。

　　记者从深圳中行了解到，目前该行首套和二套住房贷款利率均为基准利率上浮10%。该行称，“我行目前个人贷款资金量还比较充裕，基本可满足客户的用款需求。”深圳建行方面表示，该行执行“首套房贷1.1倍基准利率，二套房贷1.2倍基准利率”，目前放款等待时间比正常时期有所延长。

　　记者留意到，此前曾有大幅度优惠的银行，今年优惠幅度早已取消，首套住房贷款利率在基准的1.2倍左右。相比四大银行，一些中小银行的房贷业务处于“半停工”状态。

　　一些中小银行虽然目前仍可以受理房贷业务，但条件相对苛刻。昨日一银行个贷部工作人员对记者表示，“我们现在只接受红本在手的按揭贷款，如要赎楼的贷款，我们不能办理。在利率方面，我们可以按照基准利率来申请，但能否审批成功并不能保证。同时，放款时间最迟或许要到明年初。”

　　部分外资银行有折扣

　　在昨日的走访中，记者了解到，相比中资银行房贷利率普遍上浮，部分外资银行声称“尚有优惠。”

　　记者昨日从花旗银行了解到，目前该行在深圳的房贷利率仍有优惠空间。该行一工作人员表示，如果贷款金额在150万元则可以申请9折的优惠贷款。如果贷款额度达到一定数量，如400万元，甚至可以申请到8.5折的优惠贷款。

　　汇丰银行福田区中心支行一客户经理向记者透露，该行目前首套住房贷款利率还有折扣，贷款金额达到一定金额利率可以申请到8.5折。

　　记者在采访中得知，目前不少购房者均表示，贷款获批通过后，银行放款普遍较慢。昨日花旗银行工作人员对记者表示，该行在审批通过之后三个工作日就可以发放贷款。

　　信贷额度紧张是主因

　　记者了解到，往年到了年底银行的房贷额度通常会出现告急的情况，相比往年今年这种情况来得更早。

　　“主要原因还是额度紧张。今年银行的信贷额度总体都不宽裕，相比住房按揭贷款，对小微企业的商业贷款银行收益会更高。不少银行都将额度优先流向这一块了”。深圳一中小银行某支行行长昨日对记者表示。该人士称，现在银行对小微企业贷款利率基本是基准利率上浮20%~30%，比普通房贷收益要高，因此，一些银行已经明确表示要多开拓小微贷款。

　　昨日，深圳一大型银行房贷业务负责人对记者表示，近期银行房贷利率升高与信贷额度紧张有直接的关系。今年3月，众多购房者为抢搭楼市末班车，深圳出现了一波井喷式交易。这也使得各家银行在今年上半年房贷投放量比往年要增大许多，在总体额度固定的情况下，造成了今年下半年银行房贷额度提早出现紧张。

　　“一般来说，‘早投放早收益’，银行愿意在年初加大投放力度，但今年3月那一波巨量房屋成交使得银行房贷投放速度比往年要加快许多。这也使得今年六七月时，个别银行就出现房贷额度所剩无几。”该人士称，预计到明年年初新的额度下发后，这个局面会出现好转。(记者朱丽华)

    外因：市民预期房价仍将上涨跟风下单

　　“因为身边的朋友都买房所以我也买。”市民徐先生已有住房，不久前陪同朋友看了几次一个新开的楼盘，结果和朋友一起都签了合同，交了定金。继“中国式过马路”之后，房地产市场也开始流行“中国式买房”。这种现象主要由于部分客户手中资金宽裕，但缺乏有效的投资渠道，而房产市场投资受益仍属可观，所以不管是不是缺房，看到别人买房，自己也去抢一套，以免错过房价上涨将带来的收益。此类购房者与刚需客户的区别之一就在于能够承受价格较高的物业，且对价格敏感性相对较低。

　　现象

　　二手房价格仍在上涨

　　中原地产领先指数显示，今年以来深圳二手房价格涨幅已经高达13.60%，且仍然处于上升通道。另根据深圳中原住宅部的成交记录统计显示，今年以来购买单价在3万元/平方米以上的二手房客户占比持续攀升，8、9月份该比值高达30%以上，远远高于年初15%及去年10%左右的水平。在房价高涨的背景下，刚需群体稍显无力，而资金实力稍强的改善型客户开始踏入其“中国式买房”之路，以期能够分享房价上涨带来的收益。

　　过去一段时间的二手房市场表现也从另一方面佐证了这一点。今年3月份，为了能够赶在20%个税政策落地前成功购买房产，购房大军纷纷抢跑入市，使得今年3月份整个深圳二手住宅成交高达17527套，创2010年以来的最高记录。虽然4月落地的政策细则远不及市场预期，但市场各方猜测，由于3月的成交量已经远远透支市场的需求，未来数月二手房成交将出现大幅下滑，市场将陷入短暂的低迷期。但是，市场给我们交来的成绩是4月至今，深圳二手房月均成交套数为6416套，远高于2011年5055套以及2012年4767套的月均水平，同期二手房价格月均环比涨幅为1.41%，也高于历史涨幅。成交量、价的持续攀升缺少不了那些为了“不错过”房价上涨而买房的不缺房族的贡献。

　　在东门缤纷时代购买了二手房的吴小姐表示，相比一手房，二手房价格相对来说便宜不少，而且各种家具一应俱全，稍微添置一些就可以入住。刚结婚的她表示房价实在太贵，但拖下去恐怕楼价越来越贵。所以只好狠下心，而且二手房的价格也刚好在他们夫妻的承受范围之内。而且地段比较繁华，也方便上下班。“有套属于自己的房子更有归属感”，吴小姐这样表示。

　　市民

　　“大家买我也买”

　　再看看新房市场。3月底以来入市的高价项目如天御香山花园、合正香蜜原著、水木丹华、京基云景梧桐等，开盘销售率都在70%以上，也不乏像后海雅园、恒裕滨城这样开盘基本售罄的项目。加推项目也普遍出现涨价10%以上的情况，但是这丝毫阻止不了购房大军的入市步伐，其中“中国式买房”心理在这其中的作用也不可小觑。

　　“因为身边的朋友都买房所以我也买。”香蜜原著准业主徐先生表示，自己在福田区已有一套住房并且住了七八年，今年5月，几个朋友“扎堆”购买香蜜原著的房子，地段不错，还有学位;结果当朋友“落定”的时候，徐先生也“随大流”买了一套。选择在天御香山花园买房的黄先生表示，地段及学位是他选择这里的主要原因。

　　当前大部分购房者的心态是，相信眼前看得见的利益才是购房者的出路。因此，很多人买房不再仅仅是因为居住需求迫切，更多的是解决恐慌，担心货币贬值，担心房价更高，所以，能买就尽早买，当下买得起房的人以后有房子住，而现在买不起房的人以后也买不起了。

    分析

　　购房者预期房价仍将继续上涨

　　“国庆节怕塞车没敢出去，这些天趁闲看了五六个楼盘，发现开盘价格偏高，我们目前可能更多以观望为主。”一位看房客在龙华新区某楼盘看房时告诉记者。在众多看房客中，观望成了国庆看楼主旋律。据了解，“十一”小长假期间深圳新开盘或加推的新盘有16个，看房客络绎不绝，人气火爆。

　　据深圳市规土委数据统计，“十一”黄金周7天期间，深圳新房成交212套。

　　数据显示，9月份，深圳一手住宅价格为21820元/平方米，环比微跌1.9%。不过，深圳9月也出现了一些“日光盘”。从开盘现场看，两个纯新盘出现日光，深圳湾恒裕滨城开盘约5.3万元/平方米的均价，推出180余套当日售罄;沙井万科翡丽郡三期均价为1.7万元/平方米，284套房源两个小时卖光。

　　“现在首套房贷款能申请到8.5折利率，只能找外资银行了，国有五大行和一些国内商业银行利率根本不可能打折。”中原地产一位中介人士如是表述。房贷收紧也是成交量下滑不可忽视的因素。自“金九银十”传统销售旺季开始以来，广东等地的银行纷纷收紧个人房贷，房贷利率提高已成为业内普遍现象。

　　近期地王频现，中央调控政策正在谋求从行政手段向市场手段的转变，地方政府也开始尝试在调控政策上进行微调，但一成不变的是购房者对房价仍将继续上涨的预期。在这种预期的影响下，为了不“错过”这场楼市盛宴，不缺房者也将选择加入购房大军，预计这种“中国式买房”现象在短期内仍将持续，并对整个楼市的成交量、价形成一定的支撑。(深圳晚报记者 刘万专 北师大珠海分校实习生 曾文欢)

　　相关新闻

　　受供应减少、信贷收紧等因素影响

　　国庆新房成交同比降三成

　　国庆长假期间，全市一手住宅成交量有所下降，价格上涨。据记者了解，与去年国庆长假相比，受供应减少、信贷收紧等因素影响，今年同期新房成交量下降三成多，价格受高价楼盘影响，大幅上涨。

　　“趁着长假看了几个楼盘，感觉价格有点高，想再观望一下。”国庆长假期间，在清湖某楼盘现场，记者遇到前来看房的市民李先生一家。他告诉记者，这些天一家人看了位于龙华、布吉的多个楼盘，始终没有下手。李先生说，清湖这个项目，他看中一套89平方米的复式单位，因为还没有开盘，销售人员估计总价在220万元左右，这个价格比今年上半年一期开盘时的均价高了2000多元。

　　无独有偶，位于布吉的某项目四期，于国庆长假前一天开盘，据记者了解，该项目今年3月三期开盘时均价不到2万元/平方米，此次四期开盘价格已“水涨船高”至24000元/平方米。

　　除了市场价格走势趋高，贷款成本上升成了另一个麻烦。“在龙华看了一个项目，销售人员预计单价在2.5万元到3万元之间，销售人员特别强调，即使是首套住房贷款利率也要上浮10%。”据此，李先生算了一笔账，按照此前贷款能够做到基准利率8.5折计算，如今同样是30年分期贷款100万元，每个月要多还1000多块。

　　深圳市房地产信息网统计数据显示，今年国庆全市新房共成交212套，相比去年同期312套降了三成，价格却涨了不少。数据显示，国庆七天长假期间，单日成交均价超过3万元/平方米的有4天，其中10月1日、2日、4日三天，由于纯水岸、璞悦山等高价楼盘成交拉动，成交均价达到4万元/平方米左右。

　　深圳中原地产分析认为，从过去一周市场实际成交情况来看，成交下降是由于开发商新推楼盘数量有所减少，各楼盘开盘销售率较9月出现下降。进入10月中旬以后，新推楼盘数量将会增加，购房者选择范围将扩大。(记者何可人)

    豪宅密集入市推高深圳楼价

　　10月1-6日，一手住宅均价同比增长33%

　　步入10月，深圳楼市延续9月的活跃状态，购买力强劲，随着开发商逐渐加大推盘量，各种类型的置业者紧盯市场变化，碰到合适的物业，果断出手。记者近日在市场采访发现，今年至今撑起火爆房市的是刚需群体，基本以首次购房刚需和改善型刚需为主，其中也不乏以投资为目的的置业者，但比例较低。

　　首套刚需族置业积极

　　记者近日前往龙华一新开楼盘现场采访发现，开发商通过小批量放盘方式，并主打中小户型，因此均能取得不错的销售业绩。

　　销售经理何先生说，小批量放盘一方面是试探市场反映，另外，也可以通过这样的放盘节奏，保证个盘的销售均价不会“超标”。对于置业者来说，开发商的这一方式反而更加快了他们置业的选择。80后小吴认为，现在房价是比较高，但觉得如果不买，价格只会越来越高。

　　采访中，记者注意到，很多首套刚需置业者都持有与小吴相同的观点。目前市场上的刚需族以1980年代出生的客户为主，他们是出生率较高婴儿潮的一代，正是这批客户支撑起整体地产市场。虽然这一批年轻的置业者自身不具备购房实力，但身后却有父母和家庭的支持，这也造成了目前市场上的刚需置业者都“不是一个人在战斗”，而是整个家庭都参与进来，造成市场热度持续升温。

　　深圳中原地产副总经理贺晓丽认为，目前市场上的首次刚需置业者是购买的主力，而且数量庞大。

　　据深圳市房地产信息系统的统计，10月1日至6日，一手住宅共成交163套，均价为29185元/平方米，同比去年增长33%，其中10月2日的成交均价最高，为47026元/平方米，主要是受南山成交的2套大户型影响，其成交均价为72405元/平方米。

    豪宅“搅热”市场价格

　　除了首套刚需置业者外，另一部分改善型刚需的力量也不容小觑。深圳综合开发研究院宋丁认为，当前这一轮需求热潮中刚需族可细分为首次购房刚需以及改善型刚需，而改善型刚需多瞄准的是豪宅市场。当然，目前市场上单纯以投资为目的的客户也仍然存在。

　　记者在市场采访中也发现，近段时间，豪宅市场升温明显，千万元甚至几千万元以上的价格都难挡购房者热情，热销的豪宅以半山豪宅居多，这样的市场表现不仅搅热了楼市，而且使得房价节节攀升。

　　目前深圳顶级的城市资源高端住宅可以分为三大类，城市湖居类、城市山宅类和都市中央豪宅。在各区均有分布，比如南山、龙华、宝安为主的城市别墅，目前均价为6万-10万元/平方米，总价在1400万-2000万元，形式多为双拼、叠拼或联排。还有，以梅沙片区为代表的度假型别墅，例如爱琴湾山庄、天琴湾、东部华侨城天麓等，在售产品均价10万-13万元/平方米，总价2100万-4000万元。

　　这样价格的豪宅如何会受到市场的追捧?记者近日前往南山、罗湖、龙华等多处豪宅采访时发现，以改善为主的置业者占较大比例，他们通过以旧换新，获得更佳的居住条件;另外，也不乏一些年轻人，他们依靠家庭的支持，一步到位，首套置业就瞄准了豪宅。

　　宋丁认为，豪宅属于稀有产品，尤其是高端豪宅较为抗跌，他们购买豪宅有部分原因是用来抵御通胀和保值，因此也吸引了部分投资力量进场，但比例并不高。

　　深圳中原市场分析人士也认为，从近期豪宅的市场表现看，成交周期短，现楼比期楼好卖，呈现供销两旺的格局，这一领域已经成为一些投资者寻找资金出口的重要渠道。

　　豪宅市场的升温进一步影响了楼市整体均价，以9月最后一周的成交为例，全市一手住宅的成交均价为21625.3元/平方米，环比上涨7.12%。从各区看，福田、南山和宝安价格上涨，其中福田受某高价楼盘集中过户的影响，价格大幅上涨50.33%;南山也因某豪宅9期集中过户，价格上涨35.28%。(深圳特区报记者 徐强)