记者日前拍摄的宝安商业综合体海雅缤纷城。

　　▼海雅缤纷城内品牌较多，购物环境好，但人流量相对较少。

　　深圳商报记者 陈美寿/文 陈发清/图

　　今年9月，随着深圳两大标志性的综合商业体项目——宝安海雅缤纷城和欢乐海岸购物中心的入市，业界关于深圳大型购物中心“过热”、“泡沫化”的议论声再起。

　　实际上，这样的议论已持续了三四年。一个显见的事实是，深圳综合商业体近几年呈现快速发展趋势。

　　深圳综合商业体的现状怎样?深圳商报记者进行了实地调查。

　　追求“高大尚” 同业竞争加剧

　　试业了近9个月之后，今年9月13日，宝安海雅缤纷城正式开业。这个目前深圳最大的综合商业体，商业面积近20万平方米，是前几年开业的蔡屋围KK Mall的两倍多，被称为深圳西部的商业航母。

　　9月28日，位于华侨城的欢乐海岸购物中心的开业，再度吸引业界的眼球。

　　相关统计显示，接下来的不到一年时间里，深圳还将有皇庭广场、沙井京基百纳广场等多个大型购物中心开业，深圳的新增购物中心项目共计约有67万平方米将投放市场，其中超过70%集中在宝安和龙岗区。

　　记者查阅到的项目资料显示，它们的定位无一不是“高端品牌汇聚”、“一站式的大型购物中心”、“时尚生活的消费中心”等。套用时下的流行语就是：“高大尚”——定位高端追求时尚，体量越来越大。

　　深圳商报记者实地走访一些购物中心发现，尽管它们都在追求高端消费人群，但品牌雷同、同质化发展和竞争加剧的现状却不容忽视。

　　今年上半年从深圳跳槽到北京工作的商业地产界资深人士王俊标近日向深圳商报记者表示，目前深圳的高端综合商业体业态基本雷同，“大多数是商场+影剧院+滑冰场”的设置。根据他的粗略计算，深圳正在营业的大型购物中心里，品牌同质化的情况基本在65%左右。“就是说购物中心里有100个品牌，只有35个左右是特色品牌或者是自营品牌。”

　　深圳房地产信息网地产事业部总经理周学军日前在接受深圳商报记者采访时表示，这几年深圳的大型购物中心(综合商业体)建设“有点盲目化”，深圳的商业体“目前更追求规模”，一味地往超大型发展。他认为，按照目前的发展速度，深圳综合商业体的发展“有泡沫化之虞”。

   　招商难铺位空 频现延迟开业

　　深圳综合商业体片面追求“高大尚”、大干快上的效应还在于，一些综合商业体面临无商可招、商铺空置、延迟开业的尴尬境地。

　　10月16日上午10时半，深圳商报记者来到海雅缤纷城实地查看。记者看到，此时的海雅缤纷城，偌大的地下停车库里空空荡荡，并没有多少车辆停放。在负一楼的佳田咖啡面包店，服务员向记者表示，这里从试业算起来大半年过去了，目前的人流量仍然不多。

　　在二楼的卡尔丹顿专卖店里，服务员在回答记者“为何顾客这么少”的问题时表示，“毕竟开业不到一年，客流量也需要养嘛”。她认为，到了晚上或周末客流量会大很多。

　　记者发现，在海雅缤纷城的一、二楼品牌区，这里的不少地方仍然围着挡板，除了一楼有一家国际品牌区正在装修之外，其它围挡区并无开工迹象。就在海雅缤纷城开业后不久，即有深圳媒体报道称，这里仍有近70家商铺空置。海雅集团随后表示，这些铺位实际已经签约，只是尚未入场装修。

　　记者就此联系了海雅集团相关负责人。其总裁助理张春琛因在上海出差，该集团工作人员并未就记者提出的相关问题作出回复。

　　世联地产的一份统计数据显示，深圳2013年已开业购物中心空置率约8%，达到18个月内的最高点，并高于6%的空置率警戒线。

　　一位不愿具名的商业地产界元老李军(化名)上周向记者透露，近一两年给他最明显的感觉是，“现在真正的国际一线品牌在中国开店都挺谨慎的”，放慢了在中国的开店速度，这多少反映了国际大牌对中国市场前景的看淡。中国这几年商业地产快速发展，为了吸引国际大品牌的入驻，甚至贴钱招商“宠坏了这些品牌”。由此带来的后果是，目前有些商业体开发商即便是提供装修补贴(由开发商全额出资按照国际品牌的要求进行铺面装修)，仍然难以招到真正的国际品牌。

　　他认为，海雅缤纷城目前黄金铺位的空置，实际上是奢侈品牌对它前两年的经营状况持观望态度，不排除是在等这里的养商期过了、客流量上来之后再进场的考虑。

　　记者了解到，由于招商困难，一些综合商业体延迟开业已成为常态。海雅缤纷城、欢乐海岸购物中心等，开业的时间是一再推迟。更为典型的是位于福田CBD的皇庭广场。尽管其由于资金问题，在拖延了10年之后宣布将于今年底开业，但记者上周五在皇庭广场看到，这里仍处于装修阶段。其招商处一位工作人员谨慎地向记者表示，公司计划在年底之前开业，但具体时间目前无可奉告。

　　此外，像位于新闻路附近的英龙国际中心、龙华星河CocoCity等，虽然早就宣布即将入市，但至今仍无开业迹象。

    面临入市高潮 泡沫不得不防

　　一方面是综合商业体面临招商困难延迟开业，另一方面是已经营多年的商业体升级改造后劲乏力。

　　业内一位资深人士此前向深圳商报记者表示，深圳的综合商业体除已完成一轮品牌升级改造的万象城显示出强大的品牌吸引力之外，其它正在营业的商业体或多或少面临升级乏力的困境。“一般的购物中心5年即要完成一次品牌升级，将一些低端的品牌淘汰出去。但目前深圳的很多购物中心都遇到了难题，品牌招商的资源捉襟见肘。”

　　尽管如此，记者发现，一些地产开发商对商业地产的投入并未减少，未来两三年，仍是深圳商业地产入市的高峰期。

　　去年，龙岗区宣布，今后该区将沿龙岗大道布局大量的商业体项目，“做到三公里即有一个Mall”。

　　近几年随着深圳旧城改造步伐的加快，在每个旧城改造项目均规划有一个商业中心的推动下，旧城改造在带动深圳城市环境升级的同时，将是商业中心的大规模入市，有人戏称的“满大街都是Mall”的状况难以避免。

　　周学军认为，虽然深圳狭长形的地理位置决定了深圳需要发展多元化的次中心，仍需考虑客户消费能力能否跟得上的问题。因此，政府相关部门在旧城改造规划商业中心时一定要慎重。

　　王俊标向深圳商报记者表示，目前说深圳的商业体存在过热和泡沫化风险为时尚早，因为深圳目前的人口总量和商业氛围都还没有达到泡沫化的境地，但“你要看2014、2015年的商业规划，才知道什么叫过热”。他向记者透露，目前商业体泡沫化比较明显的国内城市是沈阳、昆明、成都等地。“沈阳的商业中心就有100多家。”

　　综合开发研究院(中国·深圳)企业与市场研究中心主任刘鲁鱼此前在接受记者采访时表示，与西方发达国家布局大型购物中心不同，国内城市大多在城市中心发展综合商业体。他认为，深圳在规划发展商业中心方面应该有所节制，从城市规划的科学理性角度出发，来保持一个适度的量。怎样才是适度的量?“这其实是一个过程，一是市场本身的博弈，二是政府和市场的博弈，最终达至一个平衡。”

    过热还是机遇 各方观点不一

　　深圳综合商业体越开越大，动辄10万平方米以上的商业体竞相入市，数量呈加速上升趋势。而一些新开业的商业体铺位空置、人流量不足的现象显现，开发商陷入招商难境地。业内观察人士认为，深圳综合商业体或多或少有泡沫化成分，未来两三年随着越来越多的商业体陆续入市，将推高泡沫;而一些开发商代表表示，按深圳的人口规模、商业体分布和消费基础来看，综合商业体在深圳仍有发展空间。

　　“过热”派：有点泡沫化

　　深圳房地产信息网地产事业部总经理周学军：

　　深圳这几年的综合商业体发展太快了，基本上每一个区域内都布局有商业中心，导致目前有点泡沫化的迹象。

　　随着住宅地产扩展而带动的商业地产的发展，必定要考虑到消费人群消费力能否跟得上的因素。不可否认，这几年深圳大型商业体的建设有点盲目化。以海雅缤纷城为例，它位于宝安的老城区，本身这里的商业化发展比较成熟。如此大体量的一个商业体，由于地理位置、交通等因素的影响，很难吸引福田、南山的客户过去消费。随着未来几年周边一方城、京基沙井购物中心的陆续入市，市场的饱和度将进一步加大，这对它们是一大考验。

　　此外，购物中心的发展必须考虑电子商务对实体商业的冲击。大型商业体的存在，首先要实现商业价值的最大化。商家也是如此。如果商家进驻之后发现并不赚钱，商家会越来越失去信心。

　　今后消费者的区域化心理会越来越强，其它区域的人群很少会到别的区域去消费。在旧城改造大多规划有商业中心的推动下，深圳的商业体发展有泡沫之虞。今后更为经济化的商业体模式或许有发展前途，尽量避免百货+超市+电影院(剧院)+溜冰场的同质化结构，而要追求更加差异化、特色经营之路。

　　“机遇”派：离饱和还早

　　商业地产界资深人士王俊标：

　　就目前深圳的人口容量和商业氛围来说，现在就认为深圳综合商业体(大型购物中心)面临泡沫化为期过早，毕竟深圳有1000多万人口，商业基础和人们的消费能力强盛。就海雅缤纷城来说，它位于宝安中心区附近，靠前海不远，无论是从宝安区的人口容量、消费人群还是商业发展现状来说，都可以容纳下如此大体量商业体。

    海雅缤纷城目前面临的招商情况不甚理想，这跟商业体运营商的背景和能力有关系。海雅毕竟是从传统百货业转过来做综合商业体的，其运营和招商的能力均面临考验。国际一线品牌延迟进场营业的情况，即便是当年的万象城，阿玛尼、LV、普拉达等奢侈品牌也不是第一时间就进场，而是等商业体过了养商期(客户人群和消费习惯的培养)、成为较成熟商圈之后才进驻的。因此，目前海雅缤纷城只能边经营边调整，同时培养客户和消费习惯，这对缤纷城的考验比较大。

　　今后，商业中心的发展将逐步趋向社区化，覆盖全城的商业中心将越来越难，越来越少。商业中心的小型化和社区配套属性将越来越明显。但就深圳来说，商业体的发展离市场饱和还早。

　　“理性”派：需找准定位

　　业内资深人士李军(化名)：

　　目前深圳综合商业体的发展是否饱和?并不好说。这一方面跟运营商的创新能力有关，也跟政府在商业中心方面的规划有很大关系。对深圳综合商业体发展影响较大的几个因素，如电子商务的发展正在加速度增长，尽管目前其对高端品牌消费的影响较小，而对日常消费品的终端市场影响较大。在这一大背景下，现在的购物中心发展，应该向注重体验式消费模式的转变，这还有很长的路要走。此外，一个购物中心的核心消费人群，还是周边3公里范围内的居民。因此，购物中心在如何聚拢周边消费人群方面要各显神通。

　　赢盛(深圳)资产管理有限公司副总裁沙利：

　　随着众多商业体落子宝安、龙岗、南山后海、蛇口等城区，这些城区的商圈将急速发展，成为深圳商业版图中不可忽视的力量。未来的商业竞争除了商家与商家的竞争之外，商圈之间的竞争将更为激烈。

　　目前深圳的商业地产正面临着同质化和空置率上升的问题，要解决这个问题，应该从两个方面着手，首先商业地产的同质化要靠差异化战略来解决，要根据地区市场需求和竞争环境的情况进行商业物业的整体规划，找出差异化的定位，进行有特色的商业空间设计，避免扎堆。其次，开发商应该转变观念，商业地产开发不同于住宅地产的开发，其核心是经营。购物中心业态组合的变迁，传统百货店的转型，社区商业受热捧等，都是开发商关注经营的具体表现。